재개발 재건축 용어정리 및 재개발 재건축 차이점

 
재개발과 재건축이라는 단어를 많이 들어 보셨을 텐데요. 그 둘의 차이점은 의외로 많은 분들이 모르시는 것 같습니다.  오늘은 이 둘의 차이를 정리해 보고 관련용어들을 공부해 보겠습니다.
 

재개발 VS 재건축

---

재건축 

재건축은 말그대로 건축만 다시 하는 것으로, 제반시설 (도로 및 상하수도, 공원 등등) 은 그대로 둔 채 노후된 건물 (주로 아파트)를 다시 부수고, 지는 것을 말합니다.  주변 도로나 시설등은 괜찮으나,  아파트 자체가 너무 노후한 곳 등에서 주로 이루어집니다. 
 
아파트 주민들이 자신들의 거주 편의성이나, 이익을 위해 진행하는 경우가 많기 때문에 민간 주도 성격이 강합니다. 
 

재개발 

재개발은 건물뿐만아니라 주변 제반시설까지 모두 새로 개발하는 것으로 주로 도로 상황도 열악하고 주변시설 자체가 열악한 다세대 주택이 많이 모여 있는 곳 등에서 재개발이 많이 이루어집니다. 
 
재개발은 다세대 주택이나 빌라가 밀집되어 있는 곳에서 주로 이루어지고, 주변 시설들이 낙후된곳에서 이루어지기 때문에, 공공이 주도하여 사업을 진행하는 경우가 많습니다. 
 

재개발 재건축 용어 정리

---

정비구역	노후지역을 재개발이나 재건축을 통해 정비하기 위해 "도시 및 주거환경 정비법" 에 따라 해당 지방자치단체가 지정하고 고시한 구역 간단히 말해  재개발 재건축으로 지정된 지역이라고 생각하시면 될것 같습니다.
조합	정비구역내에서 재개발 혹은 재건축 사업을 하기위해 거주중인 사람들중 동의한 사람들이 모여만든 단체
조합원	조합의 구성원들로, 정비구역내에 토지나 주택을 보유하고 있는 사람
감정평가액	감정평가사에 의해 토지등의 경제적 가치를 판정해 평가된  금액
입주권	재개발사업으로 인해 철거된 주택에 대한 보상으로 조합원들이 사업이 끝난 새로운 집에 입주할수 있는 권리 (조합원에게만 부여)
분양권	조합원이 아닌 일반 수요자가 청약을 통해 새 집을 취득할 수 있는 구너리
조합원 분양가	조합원이 새 아파트를 받기 위해 지불해야하는 금액으로 보통 일반 분양가에 비해 10~20% 저렴
일반 분양가	조합원에게 분양하고 남은 아파트를 청약등을 통해 일반에게 분양할때의 가격
이주비	조합원들이 새 아파트 건설기간동안 다른 곳에서 살수 있도록 빌려주는 돈으로 보통 감정평가액의  40~60%를 무이자로 대출해줌
이사비	이주 촉진을 위해 이사에 필요한 비용을 지원  이주비는 조합원에게만 주지만, 이사비는 해당 정비구역에 전세나 월세를 살고 있는 임차인에게도 지원함.
종전자산평가액	재개발 및 재건축 사업이 시행되기 전 조합원들의 부동산의 감정평가액을 모두 합친 금액
종후자산평가액	일반분양수입과 조합원분양수입을 모두 합한 금액
총사업비	재개발 및 재건축 사업에 투입된 총비용 으로 공사비와 기타 사업비 (금융비용 및 보상비 등) 로 구성되며 여기서 공사비는 대략 75%를 차지합니다.
비례율	재개발 재건축 사업성을 알려주는 가장 중요한 지표로 100% 이상이면 사업성이 좋은것이고 100% 이하라면 손해라서 손해에 대한 부담은 조합원에게 "분담금" 형태로 청구됩니다. 비례율= 종후자산평가액 (분양 총 수입)-총사업비 (사업의 총 비용) / 종전자산평가액 X 100   으로 계산합니다. 재개발 재건축 사업으로 얻은 총매출에서 총비용을 빼고 기존 부동산이 가지고 있던 비용으로 나눈후 , 100을 곱해주면 됩니다.  종후자산평가액 3000억- 총사업비 1800억 / 종전자산평가액 1000억 X100 = 120%  이런 식으로 계산이 됩니다.
권리가액	감정평가액에 비례율을 곱한 액수로, 감정평가액보다 더욱 정확한 금액이라고 할수 있습니다.
환급금	권리가액-조합원분양가  권리가액 (내가 보유한 재개발 재건축의 가치 ,감정평가액  X 비례율) 이  조합원 분양가 보다 높은 경우 권리가액에서 조합원 분야가를 빼서 남은 돈을  돌려받게 되는 경우입니다.
프리미엄	분양가에 더해진 금액 이라고 생각하시면 됩니다.
현금청산	정비구역내에 토지나 주택을 가지고 있는사람이 입주권을 받지 않고, 감정평가액으로 현금을 받는것을 말합니다.   현금청산은 시세로 보상받는게 아닌 감정평가액으로 보상받기 때문에, 손해를 볼 우려가 있습니다.
분담금	조합원분양가 - 권리가액 으로 환급금과는 반대의 경우로 조합원 분양가가 권리가액보다 높아 조합원들이 추가로 내야하는 금액을 말합니다.
기부채납	재개발 재건축 사업시 기반시설을 만들기 위해 국가에 기부하는 땅을 의미합니다.

 

글을 마치며

---

오늘은 재개발 재건축의 차이와 그 용어에 대해 알아보았는데요. 저 또한 이 글을 정리하며, 알게되는 것이 많아 유익한 시간이었습니다.  이글이 재개발 재건축사업에 관심 있는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.