재건축 절차 및 소요기간

 

안녕하세요. 이번시간에는 재건축 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다. 재건축은 도로 및 상하수도 등의 제반시설은 그대로 둔 채 노후된 건물만 다시 건설하는 것을 말하는데요. 만약 제반시설까지 다시 건설한다면, 재개발이라고 합니다. 
절차는 크게 총 4단계로 이루어지고, 세부단계로 본다면 총 16단계로 나누어 집니다. 그럼 바로 알아보도록 하겠습니다.

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글을 읽으시다가 모르는 용어가 나오신다면 아래글을 참조해주시기 바랍니다.

https://rageyun7.tistory.com/entry/재개발-재건축-용어정리-및-재개발-재건축-차이점

재개발 재건축 용어정리 및 재개발 재건축 차이점

사업준비단계 (조합방식)  (소요기간 : 2~3년)

1.기본계획수립

재건축사업의 첫 단계로 정비사업의 기본 방향과 계획기간 정비구역의 범위 등 기본계획안을 수립합니다.

2. 안전진단

안전진단은 기존거물의 노후도나 문제를 검사하는 단계로 이 과정에서 많은 비용과 시간이 들기 때문에 재건축 사업의 첫 관문이라고 불립니다. 

3. 정비계획수립 및 정비구역지정

도지사 및 시장 군수 등은 해당지역의 기본계획에 적합한 범위에서 노후, 불량 건축물의 밀집도등 정비계획을 결정하고 정비구역을 지정합니다. 

사업시행단계   (소요기간 :1~2년)

4. 추진위원회 승인

사업시행 단계에서는 조합설립이 본격화되는데요. 조합은 추진위원회를 거쳐 설립됩니다. 즉 재건축 조합이 설립되기 위해서는 추진위원회를 먼저 만들고,  이를 시장 및 군수 등에게 승인받아야 합니다. 

5. 조합설립인가

조합설립을 위해서는 각 동별 소유자의 과반수 동의와 전체 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지 소유자 동의가 필요합니다.

6. 시공사선정

조합설립이 완료되었다면 일반경쟁입찰 등을 통해 조합원들의 투표로 시공사를 선정합니다. 

7. 사업시행인가

공사에 본격적으로 착수할 수 있는 권한을 갖는다는 의미로 조합이 생각하는 구체적인 세부사항과 계획이 확정되는 단계라고 볼 수 있습니다. 

 

관리처분계획단계  (소요기간 : 1~2 년 )

8. 종전자산평가

기존소유하고 있는 부동산에 대해 평가를 받는 단계로, 조합, 시장/군수 등이 선정한 감정평가업자 1인 이상이 조합원 개개인의 자산을 직접 실사 후, 평가하게 됩니다. 이는 조합원 분담금과 직결 때문에, 조합원들이 가장 관심을 가지는 단계로, 보통 종전자산은 "시가"보다는 낮은 단계로 평가됩니다.  

9. 조합원분양신청

위의 종전자산평가액을 바탕으로 조합원분양 신청이 이뤄집니다. 

10. 관리처분계획인가

관리처분계획인가는 쉽게 설명해, 종전 소유권과 권리를 신축 토지 및 건물에 대한 권리로 변환하는 단계로, 이쯤 오면 재건축의 막바지 단계라고 볼 수 있고, 수익률 또한 이 시점에는 명확하게 드러나게 됩니다. 

사업완료 단계  (소요기간 : 3~4년)

11. 이주 및 철거

본격적인 철거를 위해 이주가 시작되며, 조합은 이주기한과 계획을 설정하고, 조합원 개개인에게 이주계획서를 접수받습니다. 이주는 조합원 개개인이 작성한 계획서를 바탕으로 이루어지며, 이주비 대여를 원하는 조합원은 조합 및 시공사 약정에 때라 이주비가 지급됩니다. 

12. 조합원 동호수 추첨

혹시 모를 조합원 간의 분쟁을 방지하기 위해 전산추첨방식을 많이 사용합니다.

13. 착공

철거와 이주가 모두 이루어지면, 새로운 건물의 시공이 이루어집니다. 

14. 일반분양

정비사업비 및 공사비를 충당하기 위해 조합원 분양 후 남은 세대를 청약통장을 가지고 있는 사람들을 대상으로 분양합니다.

15. 준공 및 입주

준공인가가 되면 드디어 새로 건축한 아파트로 입주를 할 수 있게 됩니다.

16. 이전고시 및 청산

이후, 공사가 완료되었음을 알리는 이전고시가 진행되고, 이전고시가 완료 후에는 소유주는 등기를 할 수 있게 됩니다. 이후 사업시행자는 분양받은 자로부터 청산금 징수 또는 지급해야 합니다.  권리가액이 조합원 분양가보다 높은 경우는 청산금을 지급하고, 권리가약이 조합원 분양가 보다 낮은 경우는 징수하게 됩니다. 

 

신탁방식이 궁금하시다면? 

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https://rageyun7.tistory.com/entry/%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95-%EC%A1%B0%ED%95%A9%EB%B0%A9%EC%8B%9D-%EA%B3%BC-%EC%8B%A0%ED%83%81%EB%B0%A9%EC%8B%9D%EC%9D%98-%EC%B0%A8%EC%9D%B4%EC%A0%90

재건축 조합방식 과 신탁방식의 차이점