재건축 조합방식 과 신탁방식의 차이점

 

 

재건축 방법에는 조합방식과 신탁방식이 있다는 걸 아시나요?  과거에는 대다수가 조합방식을 선택하였지만, 여러 가지 문제로 요즘은 신탁방식의 재건축도 많이 늘어나고 있는 추세입니다.

 

몇 달 전 재건축 절차 및 소요기간에 대해 글을 적은 적이 있습니다. (궁금하신 분은 아래글을 참조하시면 됩니다.)

당시에 적은 재건축의 절차 및 소요기간은 조합방식의 재건축이었습니다. 

 

https://rageyun7.tistory.com/entry/%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95-%EC%A0%88%EC%B0%A8-%EB%B0%8F-%EC%86%8C%EC%9A%94%EA%B8%B0%EA%B0%84

재건축 절차 및 소요기간

 

신탁방식이란? 

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풍부한 자본력의 신탁사가 신속한 사업추진을 목적으로 사업시행을 총괄하는 방식으로 신탁사가 소유자로부터 재건축 개발이익의 일부를 수수료로 받고 진행하는 방식입니다.

 

신탁방식 절차 

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신탁방식의 절차는 아래와 같습니다.

 

1.예비안전진단

 

2.정밀안전진단

이 단계가 우리가 말하는 안전진단으로 D등급 이하가 나와야 재건축 추진이 가능합니다.

 

3.정비계획 수립 및 주민 의견수렴 

주민의견 수렴은 다른 말로는 " 정비계획 공람 "  이라고 합니다.

4.정비구역 지정 

 5. 신탁사 시행자 지정인가

재건축 사업을 책임지고 진행할 신탁사를 선정하는 단계를 의미합니다.

6. 시공사 선정

그다음은 시공사 선정입니다. 재건축 공사를 실제로 시행할 능력 있고 믿을 만한 건설회사를 골라봅시다.라고 하고 공개입찰등을 통해  건설사를 선택하는 단계라고 보시면 됩니다.

7. 건축심의

재건축 계획의 법적 기술적 문제가 없는지 정부나 지자체의 전문가들에게 확인받고 승인받는 단계입니다.  이 단계에서 건물의 디자인, 안전, 주변환경의 영향등을 검토합니다.

8. 사업시행인가

공사에 본격적으로 착수할 수 있는 권한을 갖는다는 의미로 이제 구체적인 세부사항과 계획이 확정되는 단계라고 볼 수 있습니다. 

9.조합원분양신청

말 그대로 기존에 집을 가지고 계셨던 조합원들의 분양을 신청하는 단계입니다.

10.관리처분인가

관리처분계획인가는 쉽게 설명해, 종전 소유권과 권리를 신축 토지 및 건물에 대한 권리로 변환하는 단계로, 이쯤 오면 재건축의 막바지 단계라고 볼 수 있고, 수익률 또한 이 시점에는 명확하게 드러나게 됩니다. 

11. 착공

철거와 이주가 모두 이루어지면, 새로운 건물의 시공이 이루어집니다. 

조합방식 vs 신탁방식 차이점

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그럼 한번 조합방식과 신탁방식의 재건축 차이를 알아보겠습니다.

 

	조합	신탁
사업시행자	조합	신탁사
동의요건	토지소유자 75% 이상동의 동별 소유자 50% 이상동의	토지소유자 75% 이상동의 동별 소유자 50% 이상동의 토지면적 기준의 1/3 이상 신탁등기  신탁등기란? 재건축을 위해 소유자들이 자기땅의 관리를 신탁사에 맡기다는 것으로 공식적으로 기록하는 것을 의미합니다. 즉 땅은 내가 소유하고 있지만, 재건축과 관련된 관리 및 결정은 신탁사가 나를 대신해서 한다 라는 법적 약속이라고 보시면 됩니다.
지정절차	조합설립인가	사업시행자 지정 고시  쉽게 설명드려, 이 재건축을 진행하는 사람(사업시행자)가 누구인지 정부나 지자체가 공식적으로 발표하는 걸 의미하는데요. 간단히 말해 "이제부터 이 신탁회사가 재건축을 진행하다" 고 공표하는것을 의미합니다.
개발이익	조합에 귀속	개발이익의 일부가 신탁수수료로 지불
시공자 선정 시점	조합설립인가 이후	사업시행자 지정 이후

 

글을 마치며

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오늘은 신탁방식의 재건축과 그 절차 그리고 조합방식의 재건축과의 차이점에 대해 알아보았는데요. 저 또한 예전부터 궁금해 해 왔던 사항이라 글을 쓰는 시간 내내 상당히 재미있고, 유익한 시간이었습니다. 이 글을 읽으시는 모든 분께도 조금이나마 제가 적은 글이 도움이 되셨으면 합니다.